Der erste Schritt in die eigene Immobilie ist ein Meilenstein. Wer als Erstkäufer in Deutschland den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses plant, steht vor einer Vielzahl von Entscheidungen: Welche Lage passt zum Budget? Welche Finanzierung ist sinnvoll? Welche Förderungen stehen zur Verfügung? Die Tipps für den ersten Immobilienkauf in diesem Leitfaden helfen dabei, den Überblick zu behalten und typische Fehler zu vermeiden. Der deutsche Immobilienmarkt hat sich seit 2020 stark verändert. Die Preise stiegen erheblich, und das Zinsniveau ist nicht mehr das gleiche wie noch vor einigen Jahren. Wer heute kauft, braucht eine solide Vorbereitung — und verlässliche Informationen.
Praktische Schritte für den Einstieg in den Immobilienkauf
Bevor die erste Besichtigung stattfindet, steht die Bestandsaufnahme der eigenen Finanzen. Wie hoch ist das monatliche Nettoeinkommen? Wie viel Eigenkapital ist vorhanden? Banken erwarten in der Regel mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital, um günstige Konditionen zu gewähren. Wer weniger mitbringt, zahlt höhere Zinsen oder bekommt gar keine Zusage.
Die Schufa-Auskunft sollte frühzeitig eingeholt werden. Ein negativer Eintrag kann die gesamte Finanzierungsplanung gefährden. Viele Banken lehnen Anträge bereits bei kleinen Einträgen ab, ohne weitere Prüfung. Es empfiehlt sich, die eigene Bonität mindestens sechs Monate vor dem geplanten Kauf zu überprüfen.
Dann folgt die Suche nach der passenden Immobilie. Dabei helfen Plattformen wie Immobilienscout24 oder lokale Makler. Wer ohne Makler kauft, spart die Provision, muss aber selbst mehr Rechercheaufwand betreiben. In vielen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision seit der Reform von 2020 zu gleichen Teilen.
Die wichtigsten Schritte im Überblick:
- Eigenkapital und monatliche Belastbarkeit realistisch berechnen
- Schufa-Auskunft einholen und ggf. bereinigen
- Mehrere Banken und Kreditvermittler vergleichen
- Immobilie sorgfältig besichtigen und Zustand dokumentieren
- Kaufvertrag durch einen Notar beurkunden lassen
- Grundbucheintrag nach Zahlung des Kaufpreises prüfen
Der Notartermin ist gesetzlich vorgeschrieben. Ohne notarielle Beurkundung ist kein Immobilienkauf in Deutschland rechtswirksam. Der Notar erklärt beide Parteien über ihre Rechte und Pflichten auf, prüft den Vertrag auf Vollständigkeit und veranlasst den Eintrag ins Grundbuch. Seine Kosten liegen üblicherweise zwischen 1 und 1,5 Prozent des Kaufpreises und werden vom Käufer getragen.
Was der deutsche Immobilienmarkt heute bedeutet
Laut Statistischem Bundesamt lag der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung in Deutschland im Jahr 2023 bei rund 3.500 Euro pro Quadratmeter. In Städten wie München, Hamburg oder Frankfurt liegen die Preise deutlich darüber, während ländliche Regionen in Sachsen oder Thüringen noch unter diesem Wert bleiben. Wer flexibel bei der Lage ist, findet erhebliche Preisunterschiede.
Seit 2020 verzeichnete der Markt eine starke Preisrally. Niedrige Zinsen und hohe Nachfrage trieben die Kaufpreise in die Höhe. Ab 2022 stiegen die Zinsen infolge der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank rapide an, was viele potenzielle Käufer vom Markt fernhielt. Das hat in einigen Regionen zu einem leichten Preisrückgang geführt, vor allem bei älteren Bestandsimmobilien mit schlechter Energiebilanz.
Für 2024 zeichnet sich eine Stabilisierung der Preise ab. Das bedeutet: Wer jetzt kauft, muss keine weiteren massiven Preisanstiege befürchten, profitiert aber auch nicht mehr von den Tiefstpreisen vergangener Jahre. Die Lage bleibt das wichtigste Kriterium. Gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Infrastruktur und Schulen beeinflussen den Wert einer Immobilie langfristig stärker als kurzfristige Marktbewegungen.
Wer eine Bestandsimmobilie kauft, sollte den energetischen Zustand genau prüfen. Der Energieausweis gibt Auskunft über den Verbrauch. Immobilien mit schlechtem Energiestandard erfordern oft teure Sanierungen, die im Kaufpreis nicht vollständig abgebildet sind. Ein unabhängiger Gutachter kann helfen, versteckte Mängel aufzudecken, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird.
Finanzierung strukturieren: Hypothek, Eigenkapital und Nebenkosten
Die Hypothek ist das Herzstück jeder Immobilienfinanzierung. Eine Hypothek ist ein durch das Grundstück besichertes Darlehen, das die Bank bei Zahlungsausfall verwerten kann. Der aktuelle durchschnittliche Zinssatz für Immobilienkredite in Deutschland liegt zwischen 2,5 und 3 Prozent, abhängig von Laufzeit, Eigenkapitalanteil und Bonität des Käufers.
Neben dem reinen Kaufpreis fallen erhebliche Kaufnebenkosten an. Diese setzen sich zusammen aus der Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent), den Notarkosten, den Grundbuchgebühren und ggf. der Maklerprovision. In der Summe kommen schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten zusammen. Diese müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, da Banken sie selten mitfinanzieren.
Ein Vergleich mehrerer Banken zahlt sich aus. Neben klassischen Geschäftsbanken bieten auch Bausparkassen und Direktbanken Baufinanzierungen an. Kreditvermittler wie Dr. Klein oder Interhyp können helfen, Angebote von über 400 Banken zu vergleichen. Ein Zinsvorteil von nur 0,2 Prozentpunkten spart bei einem Darlehen von 300.000 Euro über 20 Jahre mehrere Tausend Euro.
Die Tilgungsrate sollte von Anfang an realistisch gewählt werden. Eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 Prozent ist ratsam, um das Darlehen in einem überschaubaren Zeitraum zurückzuführen. Wer nur 1 Prozent tilgt, zahlt das Darlehen unter Umständen erst nach 40 Jahren ab. Die monatliche Rate aus Zins und Tilgung sollte 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen.
Staatliche Förderungen und Unterstützung für Erstkäufer
Die KfW Bank, die staatliche Förderbank Deutschlands, bietet spezielle Programme für Wohneigentümer an. Das Programm „Wohneigentum für Familien" (früher Baukindergeld) richtet sich an Familien mit Kindern und bietet zinsgünstige Darlehen sowie Tilgungszuschüsse. Die genauen Konditionen ändern sich regelmäßig, daher lohnt sich ein Blick auf die aktuelle Übersicht unter kfw.de.
Unter bestimmten Voraussetzungen können Erstkäufer staatliche Unterstützung erhalten, die bis zu 20 Prozent des Kaufpreises abdecken kann. Diese Förderungen sind an Einkommensgrenzen, Kinderzahl und die Art der Immobilie geknüpft. Energieeffiziente Neubauten oder umfassend sanierte Bestandsimmobilien werden besonders gefördert, da sie zum Klimaschutzprogramm der Bundesregierung beitragen.
Auch auf Landesebene gibt es Förderprogramme. Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen bieten eigene Darlehen oder Zuschüsse für den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum. Die zuständigen Landesförderbanken, etwa die LfA Förderbank Bayern oder die NRW.BANK, informieren über aktuelle Konditionen. Wer mehrere Programme kombiniert, kann die Gesamtfinanzierungskosten spürbar senken.
Der Wohn-Riester ist eine weitere Option. Dabei wird das angesparte Riester-Kapital für den Immobilienkauf genutzt. Beiträge und staatliche Zulagen fließen in die Finanzierung ein. Beim Verkauf der Immobilie oder bei Auszug aus der selbst genutzten Wohnung wird das Kapital jedoch nachgelagert besteuert. Wer diese Regelung nicht kennt, kann im Alter von unerwarteten Steuerbelastungen überrascht werden.
Worauf erfahrene Käufer beim ersten Immobilienkauf wirklich achten
Viele Erstkäufer unterschätzen die Bedeutung einer unabhängigen Beratung. Ein Makler vertritt primär die Interessen des Verkäufers. Ein unabhängiger Gutachter oder Bausachverständiger hingegen prüft die Immobilie ausschließlich im Auftrag des Käufers. Diese Investition von einigen Hundert Euro kann vor kostspieligen Überraschungen schützen, etwa bei verdeckten Feuchtigkeitsschäden oder mangelhafter Wärmedämmung.
Die Lage der Immobilie verändert sich nicht. Alles andere kann saniert, umgebaut oder modernisiert werden. Wer in einer aufstrebenden Region kauft, profitiert von steigenden Werten. Wer hingegen in einer strukturschwachen Region kauft, muss damit rechnen, dass der Wiederverkaufswert stagniert oder sinkt. Bevölkerungsprognosen des Statistischen Bundesamts geben Hinweise auf die demografische Entwicklung einzelner Regionen.
Der Kaufvertrag sollte vor dem Notartermin sorgfältig gelesen werden. Der Notar übersendet den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin. Diese Zeit sollte genutzt werden, um offene Fragen zu klären, ggf. mit einem Rechtsanwalt. Bestimmte Klauseln, etwa zur Gewährleistung oder zu Übergabeterminen, können verhandelt werden, bevor der Vertrag beurkundet wird.
Nach dem Kauf beginnt die Verantwortung als Eigentümer. Rücklagen für Instandhaltung sollten von Anfang an gebildet werden. Fachleute empfehlen, pro Jahr und Quadratmeter zwischen 1 und 2 Euro zurückzulegen. Bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung sind das 100 bis 200 Euro monatlich, die nicht für den Lebensunterhalt zur Verfügung stehen. Wer das einplant, bleibt auch bei unerwarteten Reparaturen handlungsfähig.
Der erste Immobilienkauf ist kein Sprint. Wer sich Zeit nimmt, mehrere Objekte vergleicht, die Finanzierung solide aufstellt und professionelle Begleitung in Anspruch nimmt, trifft am Ende eine Entscheidung, die langfristig trägt. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben und die KfW Bank bieten kostenlose Informationsmaterialien, die den Einstieg erleichtern.
